どんな相談ができるの？

相談したい物件(土地＆建物)を「対象不動産(対象地＆対象建物)」として、相談内容/状況とその回答/対応を挙げてみます。

 

①対象不動産が確定出来ていない。

　対象不動産に関する資料の収集･整理が出来ていない。

　対象不動産だけでなく、隣接する土地や建物との権利関係や物的な状況/関係性が把握できていない。

→地番や家屋番号という用語は普段の生活ではあまり馴染みがないと思います。公図も現状と合致しない場合もあります。

　もし対象不動産の確定や資料の収集･整理が出来ていないようでしたら、まずは、資料を揃えるところからお手伝いします。

　お手元の資料に記載されている内容がよくわからない場合には、その内容を調査して説明致します。 

 

 

②現況の建物について調べたいけれど、対象建物の調査先がわからない。

→遵法性や耐震性、有害物質の使用状況やハザードマップ(洪水や土砂災害、浸水履歴)等は、役所窓口でもある程度は調べられます。

 

 　まだ具体的な状況ではないけれど、増改築や建替え、土地の分割等を考えている場合、どこに相談すれば良いのかわからない。

　(不動産業者さんや建築/設計士さんに依頼する程ではなく、とりあえず、ご自身で対象不動産について把握しておきたいような場合)

→必要資料を準備して持っていけば、区(市)役所等でも、地区計画や条例、要綱、建築の手引き等について色々と教えて頂けます。 

　相談者様の代わりの代行調査を行うことや同行等の希望があれば、ご要望に合わせて対応致します。　

 

 

③土地の分割、建築可能な建物の規模、用途について考えたい。

→法務局で取得した資料や区(市)役所等で収集した手引きに基づいて、ザックリとした図面をCADソフトで描くことも出来ます。

　行政手続きに申請できるような正式な図面ではありませんが、相談者様の目的に合わせた参考資料としてご利用ください。

 

　対象地には、賃貸アパートやマンション、事務所、店舗、倉庫など、どんな用途・どんな仕様の建物が適しているの？ 

→土地＆建物の用途(使い方)は、その土地や地域に合うものとなじまないものがあります。各用途ごとの一長一短をお伝え致します。

　

 

④対象不動産の種別･類型ごとの特徴や地域性、収支項目やその内訳、相場感や目線、需給動向等を教えてほしい。

→調査依頼であればお調べ致します。考え方を学びたいのであれば、不動産の見方･捉え方をお伝え致します。

　個別案件ごとに対応致します。

 

 

⑤借地権(又は底地)を相続したけれど、借地権(底地)の価値ってどういう風に考えるの？

→借地権や底地は、非常に個性の強い不動産であり、更地等に比べて画一的な価値判断が難しいことが多々あります。

　ただ、そういった不動産であっても、過去の経緯(原契約や更新状況、各局面における金銭授受の状況)や固定資産税等との関係、

　建替や用途変更等を含めた収益試算等を解いていくことで、その権利が有する本質的な価値が見えてくることもあります。

　国税庁の公表している借地権割合(底地割合)は、関係者間の価値配分にあたっては非常に重要な指標になります。

　一方で、税務上の扱いとは異なる不動産市場での価値の測り方については、また異なった観点からお話できる事もあるかと思います。

 

 

⑥この物件を借りよう(買おう)と思っているのですが、どう思いますか？

→ご提示頂いた物件資料の範囲内での回答にはなりますが、その目的に応じた留意点(レビュー)等をお伝え致します。

　判断材料の一つとしてお役立て下さい。

 

 

⑦アパート(マンション)を購入(相続)して、運営しているけど、今の運営方法が正しいのか、積立金等が十分なのかわからない。

→収益物件の運営は、いつ、どのような処分を考えているのかといった出口戦略を決めて、運営を組み立てていきます。

　具体的には、『近々、中古物件として売却』『建物の耐用年数満了後に取壊･更地売却』『現況建物と同じように建替』等です。 

　各シナリオに合った運営プランの組み立て･シュミレーションをご提案致しますので、現状の運営状況をお知らせ下さい。

　

 

　相談者様の状況に合わせて、対応を探っていきますので、まずは、相談者様の状況と対象不動産についてお話し下さい。