ご紹介

 

はじめまして、相談所代表の永井周一と申します。

「東京に住んでいたり、土地や建物を持っていても、不動産のことって意外とみんな知らないんだな」

「不動産のことを教えてくれる窓口も少ないし、相談先を探している人もいるんじゃないのかな?」

「多少なりとも知識や経験があるんだから、自分なりに御用聞きをしてみようかな」

相談所を開設したきっかけは、日ごろ業務に携わりながら、ふと頭に浮かんだこんな発想からでした。

 

東京には、たくさんのヒト・モノ・カネ・情報が集まっており、たくさんの人達が日々生活を営んでいます。

たくさんの人達の基盤となっているのは、東京とその近郊の土地・建物、つまり不動産です。

不動産を買う、売る、分ける、貰う、借りる、貸す、残す。

また、その目的として、住む、仕事をする、商売をする、学ぶ、遊ぶ、集まる、育てる等々。

皆さんも、これからの人生で不動産から切り離されて生活をするということはおそらくないと思います。

不動産の事は、知っておいて良い事や役立つ事はたくさんありますが、逆に損することは一つもありません。

 

常々感じる事なのですが、不動産は本当に不思議な財産です。

資産でありながら、活用・運用も出来ますし、その人自身の人生や周りの人達の人生を形作る場所にもなります。

もし不動産に関わるきっかけや時間が出来たら、折角の機会ですので、ぜひ積極的に学んでみてください。 

 

簡単にではありますが、私自身が日々携わっている業務や学んでいることをまとめてみました。

専門(業界)用語もいくつかありますが、不動産についてあまり詳しくない方にもなるべくわかるように記載しました。

一連の業務の中で何か相談できそうなこと、お役に立てそうなことがありましたら、連絡してください。

案件に応じて、私自身の知識や経験に基づき、頭で考え、手足で調べ、描いてまとめた内容をお伝えさせて頂きます。

相談者様が必要とする知識・経験・情報・技術を、必要とする分だけご提供していきたいと思っています。

 

 

●主な経歴

 建築内装業の営業兼店舗開発 5年(東京都市部・埼玉南部・横浜地域等)

 不動産の鑑定評価 7年(一都三県を中心に全国)

 〔会員〕公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会・公益社団法人 東京都不動産鑑定士協会

 

●主な業務内容

 ①法務局資料の収集

  登記簿謄本、公図、建物図面、地積測量図等の取得、最近は、ほとんどパソコンで取得・確認できます。

  証明書、閉鎖謄本や土地台帳(昔の権利関係)、工場財団登記の目録等を取得する時は管轄の法務局に行きます。

  収集した資料と住宅地図やブルーマップ、航空写真等を照らし合わせて、まず、対象不動産を物的にみていきます。

 

 ②開示資料の整理・分析

  契約書関係(売買・賃貸・管理・請負等)、レントロール、PMレポート、修繕履歴、トラックレコード(過去収支)、竣工図、

  測量・境界関係図面、課税資料、保険資料、建物・土壌ER(エンジニアリングレポート)、建築・造成プラン等の確認。

  権利関係や物件の持つ効用・有用性をみていきます。対象不動産の内部を探る作業とも言えます。

 

 ③現地確認(実査)

  現地とその近隣を回ります。住宅地図や航空写真等で事前に気になるポイントを挙げておきます。

  案内人がいる場合には、①②の資料と照合しながら、疑問点・相違点を確認・質問していきます。

  特に、設計図書関係と現地の照合は入念に行います。

  周辺を回るときは、新築・改築、造成・分割、道路、テナント入替状況、住商工の割合や古今の移り変わり等をみます。

 

 ④役所調査

  調査物件の管轄先へ出向きます。窓口での調査内容は、建築と道路関係がメインになります。

  調査内容にもよりますが、区役所や市役所のみで済むこともあります。

  接する道路が都道・県道や国道だと、建設事務所や国道事務所など都道府県や国の出先機関にも行きます。

  最近は、各自治体もHP上での情報開示が進んでいるので、パソコンで調べられる内容も多くなりました。

 

 ⑤事例の収集分析

  調査物件によりますが、土地取引事例、賃貸事例、利回り事例、分譲事例等を収集します。

  取引事情の把握には限界もありますが、なるべく多数の事例を収集して、分析・相互比較・推測等を進めます。

  マーケット分析の一環として、成約事例に合わせて募集事例も調査します。

  また、J-REITの各投資法人がHPで公開しているIR情報で、個別物件毎の取得・決算資料等も確認します。

 

 ⑥その他資料収集分析

  物件の用途に関係するマーケットレポートを収集・分析します。

  相続税/固定資産税路線価、地価公示、デフレーター(建築費指数)等、行政が公開している情報から収集していきます。

  対象物件が関連する業界向けの新聞記事、行政や民間の事業法人から公開されている統計・レポート等も調べます。

  人口推移・最寄駅乗降者数の推移や観光統計・宿泊統計、企業立地制度や高速道路の新規開通情報を調べたりもします。

  投資家調査や各投資法人の決算説明会資料(実績分析・マーケット分析)等も活用します。

  情報の発信元がきちんと把握できるものから、ネットの噂レベルのものまで気になったものは何でもみておきます。 

 

 ⑦事例から相場の把握

  取引事例(募集事例)から、その地域の需要者にとって、どんな要因が物件の価値を増減させるのかを把握していきます。

  一般的に戸建住宅でしたら、日当たりの良さや車の出入りがしやすい前面道路等が好まれます。

  ワンルームマンションでしたら、駅近の利便性や防犯面で勝る上層階等が好まれます。

  物販店舗・飲食店舗だったら、オフィスだったら、倉庫・作業所だったら、と物件に合わせて分析していきます。

  調べている物件と事例の類似性や各要因の優劣を比べて、地域や物件の相場感・水準感を把握していきます。

  収集したそれぞれの情報を点とすれば、点と点をつないで線を引いていくような作業になります。

 

 ⑧シュミレーション

  ⑦まで行ってきた分析結果を反映させて、シュミレーションを行います。

  土地建物一体の貸家の場合であれば、賃料・稼働率(空室率)・入替率・各費用項目等の内容を考えます。

  レンタブル比(有効率)や賃料水準が低いなど、建物が有効に使われていない場合には、増改築や用途変更等を考えます。

  建物の築年や構造、規模によっては、取り壊して更地化した方が、より需要が見込める場合もあります。

    

  更地の場合であれば、分割利用か建物を建築して売却又は賃貸運営することを想定します。

  都市計画法、建築基準法、各自治体のまちづくり条例や開発指導要綱等に合わせて利用方法を想定します。

  分割利用の場合は、宅地割付図を描きます。地積測量図を座標等から復元して、効率の良い区画割りを考えます。

  建物を想定する場合は、斜線制限や高度地区、日影規制等に注意して、大まかなボリュームチェックを行います。

  私の場合は、建築士のように詳細な設計図面までは書けませんので、建物の大枠まで描いて、有効率で考えていきます。

  用途地域・道路等が複雑に入り組んだ土地や天空率を活用するような図面の場合は、建築士に依頼します(別途費用要)。

  想定図面を元に、エクセルでスタッキングプラン(位置別・階層別の区画一覧)を作り、各区画の格差付けをします。

 

  上記想定内容は、DCF法(土地建物)、開発法(土地)、開発賃貸型の手法(土地)等を適用する場合に必要となります。

  『誰が、いくらで、どれくらいの期間で取引等が成立するのか』をきちんとイメージしてシュミレーションします。

 

 ⑨上記の結果を踏まえ、手順・過程を見直して、最終的に、価値判断を行います。

  なお、当相談所は、鑑定評価等業務は行っておりませんので、文書等による個別物件の価格査定は行っておりません。

  鑑定評価に関する法律・実務/業務指針・ガイドライン等に基づき、その規程の範囲に基づいてサービスを提供致します。

  詳しくは、制度概要及び当相談所の提供サービスをご覧ください。

 

  また、相談内容によっては、鑑定評価書・価格調査書・意見書等が必要になる場合もあるかと思います。

  その場合は、別途ご案内致しますので、その旨をお知らせください。 

 

 

●普段取り扱っている不動産の種類【※大体の割合です(以下同様)】

 住宅30%・オフィス20%・商業店舗20%・工場倉庫10%・オペレーショナルアセット(ホテル等)10%・

 その他(底地・借地・地代・賃料・立退等)10%程度

 特に一部のアセットに偏ることなく、不動産の流通・市場規模に見合った一般的な割合に近いと思います。

 

●不動産のエリア

 当面は、東京を中心に千葉、埼玉、神奈川の東京近郊の物件のご相談を承ります。

 上記の地域で不動産を所有している方や、各地方から上記エリアへ資産の入替等を検討されている方向けとなります。

 日中の鑑定業務としては、全国をまわっておりますが、当相談所では、東京近郊のみの対応とさせて頂きます。

 個人事業で行っているため、対応できる範囲・時間等にも限りがございますので、何卒ご承知おきお願い致します。

 なお、上記以外の地域においては、机上調査等をメインとした相談内容であれば、対応可能な場合もあるかと思います。

 出来る限り対応致しますよう努めますので、机上で対応できる範囲であれば、ご相談内容をお知らせください。

 

●不動産の規模

 10億円以下 約70%、10億円超 約30%

 東京都心部を中心に、全国平均から考えれば、不動産(土地)価格水準の高いエリアの業務に携わっております。

 そのため、不動産価格としては高くなりますが、物的な規模として考えれば、中小規模がメインとなります。