相談者様が不動産に関する『行動』を起こそうと思った時に、『最初に』『気軽に』訪れて頂ける場所にしたいと考えています。

不動産は身近にあるものですが、普段の生活では何かきっかけがないと、その物的な状況や権利関係を調べたり考えたりすることは少ないと思います。当相談所で提供するサービスは、客観的な第三者としての立場から提案する不動産に関する『知識･経験･情報･技術』であり、その目的は、サービスの提供を通じて相談者様の悩みを解決すること(知的情報価値の提供)と世の中の不動産に対するニーズを探ることにあります。何かモノを売ったり買い取ったりする訳ではなく、相談所を運営していく以上のノルマが存在するわけでもありませんので、一個人事業主として、良い意味で緩やかに、あまりピリピリとせずに気兼ねなく足を運んで頂ける場所を提供していきたいと思っています(専門職業家としての守秘義務や業務の遂行は大前提としてですが)。

「そういう見方をするんだな」「そういう考え方もあるんだな」と相談者様に納得して頂けるような説明や提案をしていきたいと思っていますし、反対に相談者様に対するアウトプットを通じて「そういうことで困っているんだな」という不動産に対する皆さんのニーズを学ばせて頂き、私自身も成長していきたいと思っています。

相談者様が直面している問題に対して、適切に判断し、行動し、目的を達成できるように、不動産に関する水先案内人としてお手伝いしていきたいと思っています。

〔はじめに〕

当相談所が提供するサービスは、相談者様の「判断」や「学び」に寄与するために提供する相談･コンサルティングサービスであり、文書(電磁的記録)を媒体として、不動産鑑定士の名称を用いて成果物をお渡しすることはありません。

一方で、当相談所の相談･コンサルティングサービスを経てはじめて、『相談者様だけでなく、第三者である関係者様(裁判所･税務署･市役所･金融機関等)へ「不動産鑑定業者･不動産鑑定士」の名称の下に作成する文書が必要になることが判明した』というケースもあると思います。その場合には、下記で説明致します「価格等調査ガイドライン」に則った価格等調査業務(不動産鑑定評価書･価格等調査書･意見書等の作成)を遂行できる「不動産鑑定業者･不動産鑑定士」をご案内させて頂きます。

価格等調査業務の要否を知るための最初の一歩として当相談所をご活用頂くことも出来ます。

なお、価格等調査業務の概要を下記に簡単にまとめましたので、やや分かりにくい部分もあるかとは思いますが、ご参照ください。

文書だけでは理解しにくい部分もあるかと思いますので、ご要望があれば初回相談時に説明させて頂きます。

〔実務指針〕

不動産鑑定士が、「価格等調査業務」を行う場合には実務上の指針があります。

ここでは「鑑定評価等業務」の制度的な範囲についてお伝え致します。

(※ご注意：鑑定評価制度の説明であり、当相談所が提供するサービスの内容をお伝えするわけではありません)

(定義)

(1)「鑑定評価等業務」とは、不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号)第3条第1項の業務(鑑定評価業務)又は同条第2項の業務(いわゆる隣接･周辺業務)をいう。

(2)「価格等」とは、不動産の価格又は賃料をいう。

(3)「文書等」とは、文書又は電磁的記録をいう。

(4)「価格等調査」とは、不動産の価格等を文書等に表示する調査をいう。なお、価格等調査は、不動産の鑑定評価に関する法律第3条第1項の業務(鑑定評価業務)の場合のほか、同条第2項の業務(いわゆる隣接･周辺業務)の場合がある。

「価格等調査ガイドライン」とは、「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」のことです。また、「価格等調査」とは、不動産鑑定評価書(調査報告書･価格調査書･意見書)等を作成することであり、主に次の2点において定義されます。

①対象となる不動産を特定していること。

②対象不動産の価格又は賃料を文書又は電磁的記録に表示していること。 

したがって、地域の価格水準又は賃料水準を求めるなど、対象となる不動産を特定しない調査(①に該当しない)や時点修正率又は個別的要因格差率の記載にとどまるなど、その業務の過程においても対象不動産の価格を求めそれを文書等に表示しない調査(②に該当しない)は、価格等調査に該当しないと考えられます。

以上の定義に基づき、本実務指針は、不動産鑑定士が行う価格等調査業務以外の業務は対象としていません。そして、当相談所では、不動産鑑定評価書(調査報告書･価格調査書･意見書)等の作成は行っておりませんので、本実務指針の対象とはなりません。

しかしながら、当該業務の相談者様等に対して、不動産鑑定士が行う価格等調査と誤解されることがないように留意する必要があります。鑑定評価等業務に関わる一般的な制度概要として、下記の表の記載と制度概要としての簡単な説明をさせて頂きました。